REIT performansı," 2023 yılının ortalarında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO'ların) finansal olarak veya borsa performansı açısından ne kadar iyi bir performans sergilediğini ifade eder
John Worth, İcra Başkan Yardımcısı, Araştırma ve Yatırımcı İletişimi, Nareit
Temmuz 2023
2023’ün ikinci yarısına bakarken, ekonomik ve ticari gayrimenkul (CRE) ortamının, beklenenden daha kalıcı olan enflasyonist baskılara karşı global merkez bankalarının mücadelesi tarafından şekillendirilmeye devam edeceğini görüyoruz. Federal Rezerv ve diğer merkez bankaları hızla faiz oranlarını artırırken, bu durum resesyon risklerini artırmış ve düşük faiz oranlarına dayanan bankacılık, CRE ve özel sermaye iş modellerindeki kırılma noktalarını ortaya çıkarmıştır. REIT’ler yüksek faiz oranlarına karşı iyi bir şekilde hazırlanmış olsalar da, faiz oranlarındaki değişim ve bölgesel ve yerel bankaların CRE maruziyeti konusundaki endişeler, işlemleri azaltmış ve ticari gayrimenkul için bir kredi sıkışıklığı yaratmıştır.
Yılın ikinci yarısında, Fed’in federal fon oranını korumasını ve büyük olasılıkla artırmasını bekliyoruz, ta ki daha düşük enflasyon oranlarına dair anlamlı kanıtlar görene kadar. Önümüzdeki aylarda enflasyon oranlarının devam eden bir şekilde düşeceğine dair bazı umut verici işaretler olsa da, yüksek kısa vadeli ve uzun vadeli faiz oranları, bunun sonucunda ortaya çıkan ekonomik duraklama ve CRE riskleri, 2023’ün ikinci yarısının belirleyici özellikleri olacak gibi görünüyor.
Image
Amerika Birleşik Devletleri Ekonomik Belirsizlikleri: Enflasyon ve Faiz Oranları Yükseliyor
REIT’ler, sermaye piyasası belirsizlikleri ve ipotek piyasası kargaşasından etkilenmemiş olmasalar da, sağlam operasyonları, güçlü bilanço yapıları ve sermaye piyasalarında başarılı özsermaye ve teminatsız borç ihracı ile devam etmektedirler.
CRE ve REIT’lerin analizimiz, REIT ve özel gayrimenkul değerlemeleri arasındaki sürekli farklılaşmayı tartışmaktadır. Zamanla, halka açık ve özel değerlemeler arasındaki fark kapanacak ve yeni işlemlere dayalı değerlemeler bu ayarlama sürecinin zaten başladığını göstermektedir. Ancak, birçok sektörde işlemlerin yavaş temposu göz önüne alındığında, ayarlama süreci 2024’e kadar uzayabilir. Bu uzun süreli ayarlama dönemi, sinir bozucu olabilirken, aynı zamanda kurumsal yatırımcılar için REIT’leri gayrimenkul stratejilerine eklemek için cazip bir giriş noktası yaratır. Çünkü REIT’ler yüksek faiz oranlarını ve daha yavaş büyümeyi anlamlı bir şekilde fiyatlamış durumdalar ve bu ayarlama dönemlerinde tarihsel olarak hem mutlak hem de göreli olarak daha iyi performans göstermişlerdir.
ABD halka açık REIT’leri mevcut ekonomik belirsizlikler ve ipotek piyasası kargaşasından etkilenmiş olabilir, ancak REIT bilanço ve borçlarının incelemesi, REIT’lerin güçlü bilanço yapıları nedeniyle mevcut yüksek faiz ortamını geçmek için iyi bir konumda olduklarını göstermektedir. Tarihsel olarak düşük seviyelere yakın kaldıkları ve genellikle sabit oranlı borçla finanse edildikleri görülmektedir. Bu, REIT’lerin mevcut faiz giderlerini oldukça yönetilebilir kılmaktadır. 2023’ün ilk yarısında, teminatsız borç ihracında bir yeniden doğuş yaşandı ve bankacılık finansmanının kısıtlı olabileceği belirtilse de, teminatsız borç piyasaları REIT’ler için açık ve kullanılabilir durumda olup, bu durum özel gayrimenkul piyasasında birçok rakiplerine kıyasla önemli bir rekabet avantajı sağlayabilir.
Image
Çeşitlendirme Fırsatları: Küresel Gayrimenkul Performansı
Küresel ölçekte, veri merkezleri, sanayi ve kendi kendine depolama, 2023’te en güçlü performans gösteren sektörler olmuştur.
Amerika Birleşik Devletleri’nde olduğu gibi, dünya genelinde REIT’ler ve listelenmiş gayrimenkuller, yüksek faiz oranları ve daha yavaş ekonomik büyüme beklentilerini fiyatlamışlardır. 2023 yılının ortasına kadar FTSE EPRA Nareit gelişmiş endeksi, daha geniş küresel hisse senedi endeksinin neredeyse 13 puan gerisindedir. Endeks serilerini oluşturan ülkelerin, bölgelerin ve sektörlerin performansı homojen bir şekilde davranmamaktadır. Küresel listelenmiş gayrimenkul getirilerinin gözden geçirilmesi, bu önemli farklılıkları vurgular ve yatırımcılara önemli çeşitlendirme fırsatları sunabilir.
Image
REIT Trendleri: Aktif Yönetilen Gayrimenkul Fonlarının Sektör Ağırlıkları
Aktif olarak yönetilen fonlar, REIT piyasa değerinin %7’sini temsil eder ve birleşik gayrimenkul ve özsermaye yatırım uzmanlıkları ve analizleri nedeniyle REIT’lerin uzun vadeli başarısında önemli bir rol oynamışlardır.
Yılın başında, 2023 REIT Görünümü raporumuz, REIT’lerin yeni ve gelişen gayrimenkul sektörlerine, küresel gayrimenkule ve en iyi ESG performansına erişim sağlama konusundaki liderliklerini ve bu özelliklerin kurumsal yatırımcıları REIT’leri gayrimenkul portföylerini “tamamlamak” için kullanma eğiliminde olduklarını inceledi. Bu raporda, aynı dönemde büyük aktif olarak yönetilen REIT fonlarının yatırım stratejelerinin nasıl evrildiğini inceliyoruz. Analiz, REIT yöneticilerinin, ofis maruziyetini azaltırken, yeni ve gelişen sektörlere yönelerek endüstriyel ve konut sektörlerinde ağırlıklarını koruduklarını göstermektedir.
“REIT nedir?”
REIT’ler, ya da gayrimenkul yatırım ortaklıkları, çeşitli gayrimenkul sektörlerinde gelir getiren gayrimenkullere sahip olan veya bu gayrimenkulleri finanse eden şirketlerdir. Bu gayrimenkul şirketlerinin REIT olarak nitelendirilebilmesi için belirli bir dizi gereksinimi karşılaması gerekir. Çoğu REIT, büyük borsa piyasalarında işlem görür ve yatırımcılara çeşitli faydalar sunar.
“Neden REIT’lere Yatırım Yapmalı?”
REIT’ler, tarihsel olarak yüksek, istikrarlı temettü gelirine ve uzun vadeli sermaye değer artışına dayalı olarak rekabetçi toplam getiri sağlamıştır. Diğer varlıklarla olan nispeten düşük korelasyonları, onları mükemmel bir portföy çeşitlendiricisi yapar, bu da genel portföy riskini azaltmaya ve getirileri artırmaya yardımcı olabilir. Bunlar, gayrimenkul yatırımlarının özellikleridir.
“Nareit Hakkında”
Nareit, ABD gayrimenkulleriyle ilgilenen GYO’lar ve gayrimenkul şirketleri için dünya çapında temsilci bir ses olarak hizmet vermektedir. Nareit’in üyeleri, dünya çapında gelir getiren gayrimenkullere sahip olan, işleten ve finanse eden GYO’lar ve diğer gayrimenkul şirketleridir. Ayrıca, bu işlere danışmanlık yapan, inceleyen ve hizmet veren firmalar ve bireyler de bu kapsamdadır.
English 
Turkish 
